🏠 종합부동산세 완전 정리
과세 기준부터 절세 방법까지
2026년 최신판 | 읽는 시간 약 8분
- 종합부동산세란? — 기본 개념 잡기
- 종부세 과세 기준 — 나는 해당될까?
- 종부세 계산 구조 — 단계별 이해
- 종부세 절세 전략
종합부동산세(종부세)란 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 국세예요. 재산세가 지방세인 것과 달리 종부세는 국가가 걷는 세금이에요. 보유세의 일종으로, 부동산을 팔지 않아도 매년 보유하고 있다는 이유만으로 내야 해요.
종부세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과돼요. 즉, 6월 1일 이전에 팔면 그해 종부세를 내지 않아도 되고, 6월 2일 이후에 사면 그해 종부세 대상이 아니에요. 납부는 매년 12월 1일~15일에 해야 해요. 부동산 투자자라면 이 날짜를 꼭 기억해두세요!
재산세
✔ 지방세 (시·군·구에서 걷음)
✔ 모든 부동산 소유자 대상
✔ 매년 7월·9월 부과
종합부동산세
✔ 국세 (국가에서 걷음)
✔ 기준 초과 부동산 보유자만 대상
✔ 매년 12월 부과 (재산세와 별도)
종부세는 모든 부동산 보유자가 내는 게 아니에요. 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하는 경우에만 부과돼요. 공시가격은 실거래가보다 낮게 책정되는 게 일반적이에요.
주택
✔ 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과
✔ 다주택자·법인: 공시가격 합산 9억 원 초과
토지
✔ 종합합산토지: 공시가격 5억 원 초과
✔ 별도합산토지(상업용): 공시가격 80억 원 초과
| 구분 | 과세 기준 (공시가격) | 해당 대상 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 12억 원 초과 | 고가 1주택자 |
| 다주택자 | 9억 원 초과 (합산) | 2주택 이상 보유자 |
| 종합합산토지 | 5억 원 초과 | 나대지 등 보유자 |
| 별도합산토지 | 80억 원 초과 | 상업용 건물 부속토지 |
종부세 계산도 단계별로 이해하면 어렵지 않아요. 아래 순서대로 따라오시면 돼요!
(공시가격 합산액 - 공제금액) × 공정시장가액비율 = 과세표준
과세표준 × 세율 = 종합부동산세액
종합부동산세액 - 재산세 공제 = 최종 납부세액 공정시장가액비율은 2026년 기준 주택 60% 적용
1세대 1주택·일반 (조정지역 외 2주택 포함)
과세표준 3억 원 이하: 0.5%
3억~6억 원: 0.7%
6억~12억 원: 1.0%
12억~25억 원: 1.3%
25억~50억 원: 1.5%
50억 원 초과: 2.0%
다주택자 (조정지역 2주택·3주택 이상)
과세표준 3억 원 이하: 1.2%
3억~6억 원: 1.6% / 6억~12억 원: 2.2%
12억 원 초과: 최대 5.0%
과세표준 = (15억 - 12억) × 60% = 1억 8천만 원
세율 1.0% 적용 → 종부세액 = 180만 원
재산세 공제 후 실제 납부: 약 100만~150만 원 수준 실제로는 재산세 납부액 일부를 공제받아 줄어들어요!
종부세도 합법적으로 줄일 수 있는 방법이 있어요. 내 상황에 맞는 전략을 미리 세워두세요!
종부세 과세 기준일은 매년 6월 1일이에요. 보유 부동산을 팔 계획이라면 6월 1일 이전에 잔금을 받는 게 유리해요. 하루 차이로 그해 종부세 수백만 원을 아낄 수 있어요. 반대로 부동산을 살 계획이라면 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해 종부세 대상에서 빠져요.
1세대 1주택자는 공제금액이 12억 원으로 다주택자(9억 원)보다 높아요. 또한 고령자 공제(60세 이상 최대 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 최대 50%)를 합산해 최대 80%까지 세액을 공제받을 수 있어요. 1주택을 유지하는 것만으로도 종부세 부담이 크게 줄어요!
일부 주택은 종부세 합산 대상에서 제외(합산 배제)돼요. 임대사업자로 등록한 주택, 공시가격 3억 원 이하의 지방 주택 등이 해당돼요. 투자용 주택이 있다면 합산 배제 요건을 먼저 확인해 보세요!
📌 종부세, 이제 내가 해당되는지 알 수 있겠죠?
핵심은 6월 1일 기준 보유 여부 + 공시가격 합산액 확인이에요!
다음 글에서는 재건축·재개발 투자 완전 정리를 알려드립니다! 🚀