수원 벽산아파트 경매 입찰 후기
감정가 6억 6천만 원, 나는 왜 5억 2천만 원을 썼을까?
최근 수원 지역 아파트 경매 물건을 검토하면서 벽산아파트 입찰에 참여했다. 결과는 낙찰 실패였다. 하지만 이번 경험을 통해 경매 투자에서 중요한 점을 다시 한번 확인할 수 있었다.
감정가 6억 6천만 원 물건에 5억 2천만 원을 입찰했지만, 최종 낙찰가는 6억 5천만 원이었다.
1. 물건 개요
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 감정가 | 6억 6천만 원 |
| 평형 | 약 51평형 |
| 입찰가 | 5억 2천만 원 |
| 목적 | 실거주 검토 |
2. 임장을 다녀온 이유
경매는 서류만 보고 결정하면 위험하다. 그래서 입찰 전 직접 현장을 방문했다. 주변에는 풍림아파트와 벽산아파트가 있었고, 실제로 둘러본 결과 벽산아파트의 단지 컨디션이 더 좋아 보였다.
- 단지 관리 상태가 비교적 양호했다.
- 인근의 대형평형 단지(화서역더센트럴아파트, 연꽃마을 풍림아파트, 정자KT e편한세상) 비교 필수
- 대형 평형 특유의 개방감이 있었다.
- 생활 인프라 접근성이 괜찮았다.
- 실거주 관점에서 만족도가 높아 보였다.
3. 대형 평형이라 경쟁이 적을 줄 알았다
이번 물건은 약 51평형 대형 평형이었다. 일반적으로 경매시장에서는 중소형 평형에 투자자 수요가 더 많이 몰리는 편이다. 그래서 처음에는 대형 평형이라 경쟁자가 적을 수도 있겠다고 판단했다.
“대형 평형이니까 투자자들이 덜 들어오지 않을까?”
하지만 결과적으로 이 판단은 맞지 않았다. 좋은 입지와 실거주 가치가 있는 아파트는 평형이 커도 충분히 경쟁이 붙는다는 것을 확인했다.
4. 입찰 당일의 분위기
입찰장에 도착했을 때 날씨가 더워서 그런지 사람들이 평소보다 많지 않아 보였다. 순간적으로 입찰가를 낮추고 싶다는 생각도 들었다.
그러나 이미 검토한 가격이 있었고, 좋은 물건을 몇백만 원 차이로 놓치는 것도 아쉬운 일이다. 결국 처음 정한 5억 2천만 원을 그대로 제출했다.
현장 분위기만 보고 금액을 낮추기보다는, 사전에 정한 기준가를 지키는 것이 맞다고 판단했다.
5. 입찰 결과
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 낙찰가 | 6억 5천만 원 |
| 차순위 | 5억 9천만 원 |
| 내 입찰가 | 5억 2천만 원 |
결과는 예상보다 훨씬 높았다. 감정가 6억 6천만 원 물건이 거의 감정가 수준인 6억 5천만 원에 낙찰되었다. 차순위도 5억 9천만 원이었다.
내가 5억2천만원의 입찰가를 쓴 이유는 최근 1건의 거래를 제외하고, 실거래가가 대부분 6억5천 내외였다. 그래서 인테리어 비용 5천만원, 명도비 및 취득세 등 기타비용 1,500만원, 수익 7천만원정도 생각해서 5억2천만원을 책정했었다. 입찰가를 너무 보수적으로 잡았나보다.
6. 이번 입찰에서 배운 점
첫째, 실거주 수요를 과소평가하면 안 된다
대형 평형이라고 해서 무조건 경쟁이 약한 것은 아니었다. 관리 상태가 좋고 실거주 만족도가 높은 아파트는 여전히 수요가 있었다.
둘째, 현장 분위기만 믿으면 안 된다
입찰장에 사람이 적어 보여도 실제 경쟁은 결과를 봐야 알 수 있다. 겉으로 보이는 분위기와 최종 낙찰가는 다를 수 있다.
셋째, 낙찰보다 중요한 것은 가격이다
경매에서 가장 중요한 것은 낙찰 자체가 아니라 적정 가격에 사는 것이다. 내 기준에서 5억 2천만 원은 무리하지 않는 가격이었다.
7. 후회는 없다
결과만 보면 낙찰 실패다. 하지만 무리해서 6억 원 이상을 썼다면 마음이 편했을까? 그렇지는 않았을 것 같다.
이번 입찰은 실패라기보다 시장의 온도를 확인한 경험이었다. 수원 지역의 실거주 수요, 대형 평형에 대한 관심, 그리고 경매시장의 경쟁 분위기를 직접 느낄 수 있었다.
5억 2천만 원을 썼지만 낙찰가는 6억 5천만 원. 낙찰은 못 받았지만 투자 원칙은 지켰다.
마무리
수원 벽산아파트 입찰은 낙찰로 이어지지는 않았지만, 나에게는 충분히 의미 있는 경험이었다. 앞으로도 좋은 물건이 나오면 임장을 다니고, 시세를 비교하고, 무리하지 않는 선에서 입찰할 생각이다.
경매는 한 번에 끝나는 승부가 아니다. 좋은 물건을 좋은 가격에 만날 때까지 꾸준히 기다리는 과정이라고 생각한다.